Tout sur la Loi 16 : le guide complet pour les copropriétés du Québec

Qu'est-ce que la Loi 16 ?

La Loi 16, officiellement la Loi visant principalement l'encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, a été adoptée par l'Assemblée nationale du Québec en décembre 2019. Elle constitue la réforme la plus importante du droit de la copropriété divise depuis l'entrée en vigueur du Code civil du Québec en 1994.

Son règlement d'application, le Règlement établissant diverses règles en matière de copropriété divise (RLRQ, c. CCQ, r. 8.01), est entré en vigueur le 14 août 2025. C'est à partir de cette date que les nouvelles obligations sont devenues exigibles pour les syndicats de copropriété.

Pour qui s'applique-t-elle ?

La Loi 16 et son règlement s'appliquent à tous les syndicats de copropriété divise au Québec, sans exception. Cela inclut :

• Les copropriétés verticales (immeubles à condominiums classiques avec unités superposées)
• Les copropriétés horizontales (maisons en rangée et unités juxtaposées partageant l'enveloppe)
• Les copropriétés initiales (syndicats responsables d'un terrain et d'aménagements communs desservant plusieurs immeubles)
• Les copropriétés mixtes (résidentielles avec composante commerciale au rez-de-chaussée, par exemple)

La taille du syndicat ne change rien à l'obligation : un triplex de 3 unités est aussi tenu de se conformer qu'une tour de 200 unités. Les méthodes peuvent toutefois varier en fonction des caractéristiques de l'immeuble.

Trois obligations principales

La Loi 16, par l'entremise du Code civil du Québec qu'elle modifie, impose trois obligations principales aux syndicats de copropriété.

1. L'étude du fonds de prévoyance

Le conseil d'administration doit obtenir une étude du fonds de prévoyance qui établit les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes (article 1071 al. 2 CcQ). Cette étude doit être préparée par un professionnel d'un ordre reconnu et mise à jour tous les cinq ans.

2. Le carnet d'entretien

Le conseil d'administration doit également établir un carnet d'entretien qui décrit les entretiens effectués et à faire (article 1070.2 CcQ). Ce carnet est un document évolutif : le conseil d'administration doit le mettre à jour au moins une fois par année, et un professionnel habilité doit le réviser au moins tous les 5 ans, ou tous les 10 ans pour un petit immeuble (art. 4 et 5 du Règlement).

3. L'attestation du syndicat à la vente d'une unité

Lors de la vente d'une unité, le vendeur doit remettre au promettant acheteur une attestation du syndicat sur l'état de la copropriété : fonds de prévoyance et recommandation de l'étude, situation financière, travaux réalisés et prévus, litiges en cours (article 1068.1 CcQ). Son contenu minimal est fixé par l'article 10 du Règlement, en vigueur depuis le 14 août 2025.

Les échéances à connaître

Échéance	Quoi
14 août 2028	Première étude et premier carnet pour toutes les copropriétés existantes
Tous les 5 ans après l'étude initiale	Mise à jour de l'étude du fonds de prévoyance
Annuellement	Mise à jour interne du carnet d'entretien par le CA
À chaque vente d'unité	Production de l'attestation du syndicat

Qui peut signer votre étude et votre carnet ?

Le règlement désigne les ordres professionnels dont les membres sont habilités à réaliser ces deux livrables. Pour qu'une étude du fonds de prévoyance ou un carnet d'entretien soit légalement valide, il doit être préparé ou supervisé par un membre en règle d'un des ordres suivants :

• OIQ : Ordre des ingénieurs du Québec
• OEAQ : Ordre des évaluateurs agréés du Québec
• OAQ : Ordre des architectes du Québec
• OTPQ : Ordre des technologues professionnels du Québec
• CPA : Ordre des comptables professionnels agréés du Québec, pour l'étude du fonds de prévoyance seulement

Les membres des quatre premiers ordres doivent aussi exercer principalement en gestion, construction, rénovation, évaluation ou inspection immobilière. Et aucun, CPA compris, ne peut avoir de lien avec l'immeuble : ni membre du conseil d'administration, ni gérant, copropriétaire ou occupant, ni conjoint d'une telle personne, ni lié à une entité qui possède, occupe ou gère l'immeuble (art. 1 et 7 du Règlement). Un inspecteur en bâtiment n'est pas habilité à signer.

Que doit contenir l'étude du fonds de prévoyance ?

Le règlement précise le contenu minimum d'une étude conforme. Une étude bien faite comprend généralement les éléments suivants :

1. Sommaire du bâtiment : année de construction, type de copropriété, nombre d'unités, superficies, particularités structurelles.
2. Inventaire des composantes des parties communes, classé selon la norme reconnue UniFormat II (ASTM E1557).
3. État actuel de chaque composante avec estimation de la durée de vie utile restante.
4. Plan de maintien chronologique des travaux d'entretien majeur et de remplacement, avec coûts indexés sur un horizon d'au moins 25 ans.
5. Scénarios de contribution au fonds de prévoyance, idéalement présentés en options décisionnelles (statu quo, mise à niveau progressive, correction immédiate) plutôt qu'en simples projections mécaniques.
6. Certificat signé par le professionnel responsable.

Que doit contenir le carnet d'entretien ?

Le carnet est un document de travail évolutif. À sa première édition, il comprend généralement :

• L'inventaire complet des composantes des parties communes
• Le plan de maintien des travaux majeurs (en cohérence avec l'étude)
• Le plan d'entretien préventif avec la fréquence et le calendrier des inspections récurrentes
• Le registre des interventions (initialement vide, à compléter par le CA au fil du temps)

Le format n'est pas imposé par le règlement, mais le carnet doit être facilement consultable. Excel et les outils numériques équivalents sont couramment utilisés.

Conséquences du non-respect

Aucune amende administrative directe n'est associée au non-respect de l'obligation d'avoir une étude et un carnet. Les conséquences sont toutefois bien réelles, et souvent plus coûteuses qu'une simple amende :

• Ventes d'unités plus difficiles : l'attestation remise à l'acheteur doit indiquer la recommandation de l'étude du fonds de prévoyance, et notaires, acheteurs et prêteurs la demandent de plus en plus.
• Responsabilité personnelle des administrateurs qui auraient omis de prendre les mesures requises, en cas de poursuite par un copropriétaire ou un acheteur lésé.
• Risque accru de sous-financement du fonds et donc de contributions spéciales surprises pour combler les déficits.
• Difficulté à renouveler l'assurance du syndicat ou à obtenir de meilleurs taux.

Combien ça coûte ?

Le marché québécois des études et carnets affiche en 2026 une fourchette typique de 2 500 $ à 3 400 $ avant taxes pour une petite copropriété de 12 unités ou moins. Certains fournisseurs facturent davantage pour des bâtiments plus complexes, ou bien moins pour des copropriétés très petites, d'où l'intérêt d'une tarification basée sur la taille réelle de votre immeuble.

Les mises à jour quinquennales sont généralement tarifées à 50 % du mandat initial, soit environ 1 250 $ à 1 700 $ pour une petite copropriété en 2026.

Comment choisir votre fournisseur

Avant de retenir un fournisseur, posez les questions suivantes :

1. Qui signe le rapport ? Le signataire doit être membre en règle d'un ordre reconnu (OIQ, OEAQ, OAQ ou OTPQ ; un CPA peut aussi signer l'étude).
2. Quel est le délai de livraison ? Le marché va de 30 jours à 8 mois. Une livraison plus rapide est un signe de maturité opérationnelle.
3. Quel cadre méthodologique pour les scénarios ? Privilégiez des scénarios décisionnels (statu quo, mise à niveau progressive, correction immédiate) plutôt que des projections mécaniques sans analyse comparative.
4. La tarification est-elle proportionnelle à la taille du bâtiment ? Méfiez-vous des tarifs uniformes qui ne reflètent pas l'effort réel.
5. Que faites-vous si je conteste un chiffre du rapport ? Un fournisseur sérieux dispose d'un processus de correction clair et documenté.