Oui, la Loi 16 vise aussi les petits immeubles
La Loi 16 s'applique à toute copropriété divise du Québec, c'est-à-dire tout immeuble où chaque logement possède son propre numéro de lot et où existe une déclaration de copropriété. Il n'y a aucun seuil minimal d'unités. Un triplex détenu en copropriété divise est visé exactement au même titre qu'une tour de 100 logements. Ce qui distingue un petit syndicat, ce n'est pas d'être exempté : c'est de pouvoir faire réviser son carnet d'entretien aux 10 ans plutôt qu'aux 5 ans (voir plus bas).
Divise ou indivise ? La Loi 16 vise la copropriété divise. Si votre triplex est détenu en indivision (un seul lot, plusieurs propriétaires en pourcentage), vous n'êtes pas un syndicat au sens de la loi. En cas de doute, votre acte de vente ou votre déclaration de copropriété tranche la question.
Le strict minimum à avoir
Quatre obligations forment le socle de la conformité pour un petit syndicat :
| Obligation | Ce que ça veut dire |
|---|---|
| Constituer un fonds de prévoyance | Un compte distinct où le syndicat accumule de l'argent pour les grosses réparations et remplacements à venir (CcQ 1071). |
| Obtenir une étude du fonds de prévoyance | Un rapport signé qui projette les dépenses sur 25 ans et recommande la cotisation nécessaire (CcQ 1071 al. 2). |
| Tenir un carnet d'entretien | Un registre des composantes et de l'entretien, tenu à jour dans le temps (CcQ 1070.2). |
| Fournir une attestation à la vente | Une attestation du syndicat, que le vendeur remet à l'acheteur d'une unité, résumant l'état financier et matériel de la copropriété (CcQ 1068.1). |
L'étude et le carnet doivent être produits ou supervisés par un professionnel habilité : membre de l'Ordre des ingénieurs, des évaluateurs agréés, des architectes ou des technologues professionnels du Québec, exerçant principalement dans l'immobilier ; l'étude peut aussi être faite par un CPA. Ce professionnel ne doit avoir aucun lien avec l'immeuble ni avec son conseil d'administration. C'est cette signature qui donne au document sa valeur. Un fichier bricolé en interne, aussi soigné soit-il, ne satisfait pas la loi.
La révision du carnet aux 10 ans pour les petits immeubles
C'est le vrai avantage des petites copropriétés. Le carnet d'entretien doit être révisé par un professionnel habilité au moins tous les 5 ans, mais ce délai passe à 10 ans dès qu'un seul de ces critères est rempli (art. 5 du Règlement) :
- au plus 3 étages entièrement hors sol ;
- au plus 8 parties privatives, sans compter les rangements et les stationnements ;
- aucune partie commune n'est située dans un bâtiment.
Un seul critère suffit. Un triplex, avec ses trois parties privatives, coche donc la case d'office. Attention toutefois : une nouvelle étude du fonds de prévoyance doit être obtenue tous les 5 ans, peu importe le type d'immeuble. Les 10 ans visent seulement la révision du carnet, pas l'étude. Et le conseil d'administration met le carnet à jour chaque année, quelle que soit la taille de l'immeuble.
Ce que les syndicats autogérés oublient souvent
- Croire qu'un petit immeuble est exempté. Il ne l'est pas : seule la révision de son carnet est plus espacée.
- Confondre le fonds de prévoyance et le fonds de roulement. Le premier finance les grosses réparations futures ; le second, les dépenses courantes. La Loi 16 vise le fonds de prévoyance.
- Négliger le carnet après sa création. Le carnet est un outil vivant : il doit être mis à jour annuellement par le conseil, sinon il perd sa valeur.
- Attendre la dernière minute. Plus l'échéance de 2028 approche, plus les professionnels habilités sont sollicités et les délais s'allongent.
À retenir. Un petit syndicat n'échappe pas à la Loi 16, mais la conformité y est plus simple et plus abordable que pour un grand immeuble : moins de composantes à inventorier, une révision du carnet aux 10 ans, et un forfait à prix ferme adapté à sa taille.