Ce que la loi impose déjà à la vente
À chaque vente d'unité, le syndicat doit fournir à l'acheteur une attestation décrivant la situation financière et matérielle de la copropriété (CcQ 1068.2). Cette attestation s'appuie naturellement sur les données du carnet d'entretien et de l'étude du fonds de prévoyance la plus récente. Autrement dit : même si « l'étude » n'est pas techniquement exigée pour la vente, elle est ce qui rend l'attestation crédible — et son absence saute aux yeux.
Ce que notaires, acheteurs et prêteurs demandent en 2026
Depuis l'entrée en vigueur du règlement, la vérification préalable (« due diligence ») d'un achat de condo s'est resserrée. Les intervenants s'attendent maintenant à voir :
| Document demandé | Ce que l'acheteur y cherche |
|---|---|
| Étude du fonds de prévoyance | Le fonds est-il suffisant, ou une grosse cotisation spéciale se profile-t-elle ? |
| Carnet d'entretien | L'immeuble est-il entretenu, ou des réparations ont-elles été repoussées ? |
| Attestation du syndicat | Y a-t-il des arriérés, des litiges, des cotisations impayées liés à l'unité ? |
| État du fonds de prévoyance | Combien y a-t-il réellement en banque par rapport à ce que l'étude recommande ? |
| Procès-verbaux d'assemblée récents | Des travaux majeurs ou des hausses de cotisation ont-ils été votés ? |
Ce qui arrive quand les documents manquent
L'absence d'étude et de carnet ne rend pas la vente impossible, mais elle la fragilise de trois façons :
- La transaction traîne. Le notaire attend les documents ; l'acheteur hésite ; les délais de la promesse d'achat s'étirent.
- Le prix est renégocié. Un acheteur averti utilise l'incertitude sur le fonds de prévoyance comme levier pour faire baisser son offre.
- L'acheteur se retire. Si son prêteur exige les documents et qu'ils n'arrivent pas, le financement peut tomber — et la vente avec.
Le carnet et l'étude sont un argument de vente. Un condo dont le syndicat est conforme, avec un fonds de prévoyance bien planifié, rassure l'acheteur et se vend plus vite, souvent à meilleur prix. À l'inverse, l'absence de ces documents est aujourd'hui un signal d'alarme pour tout acheteur informé.
Que faire si votre syndicat n'a rien ?
Si vous vendez et que l'étude et le carnet n'existent pas encore, deux choses valent la peine d'être faites vite. D'abord, pousser le conseil d'administration à commander le forfait — c'est une obligation du syndicat de toute façon, et l'échéance de 2028 approche. Ensuite, si votre vente est imminente, un service prioritaire permet d'obtenir les documents en moins de deux semaines, juste à temps pour la clôture. C'est souvent moins cher que la baisse de prix qu'un acheteur exigerait en leur absence.